Les foncières cotées diversifient vers le locatif intermédiaire
Dans un contexte de tension sur le logement dans les grandes métropoles, plusieurs groupes immobiliers cotés ont annoncé, ces derniers mois, le lancement ou l’accélération de programmes en locatif intermédiaire. Ce segment, positionné entre le parc social et le logement libre, attire des acteurs historiquement tournés vers les bureaux ou les commerces.
Un positionnement réglementaire et économique précis
Le locatif intermédiaire répond à des plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés par décret. En contrepartie, les opérations bénéficient d’une fiscalité avantageuse, notamment une TVA réduite sur certains territoires et une exonération partielle de taxe foncière. Ce cadre vise les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui ne peuvent accéder aux prix du marché libre dans les zones tendues.
Pour les foncières, l’intérêt économique repose sur un rendement locatif jugé plus stable que celui des actifs de bureaux, dont la demande est affectée par le développement du télétravail. Les loyers intermédiaires, bien que plafonnés, offrent une visibilité sur le long terme, avec des baux de trois ans renouvelables, et un taux d’impayés historiquement faible sur ce type de produit. La gestion locative y est également moins coûteuse que sur du logement très social, du fait d’une rotation locative plus faible. À consulter également : www.gloeckner-nbg.de.
Une recomposition des portefeuilles immobiliers
Les groupes concernés opèrent un arbitrage progressif entre leurs actifs historiques et cette nouvelle classe d’investissement. Certaines foncières spécialisées dans les bureaux en région parisienne ont ainsi cédé des immeubles de seconde main pour financer des acquisitions de terrains ou de programmes neufs destinés au locatif intermédiaire. D’autres, davantage présentes dans les commerces, transforment des surfaces vacantes en logements, lorsque la configuration du bâti le permet.
Cette diversification s’accompagne d’une évolution des équipes. Les directions du développement recrutent des profils issus du logement social, plus familiers des montages avec les collectivités et des contraintes de plafonds. Les services juridiques doivent également intégrer des règles spécifiques, comme le conventionnement avec l’État ou les obligations de mixité sociale dans certaines opérations d’aménagement.
Les collectivités locales suivent ces projets avec attention. Dans plusieurs villes, les mairies conditionnent la délivrance des permis de construire à une part minimale de logements intermédiaires dans les programmes mixtes. Cette exigence, parfois inscrite dans les plans locaux d’urbanisme, incite les foncières à intégrer ce produit dès la conception des opérations, plutôt que de l’ajouter en cours de projet.
Des contraintes opérationnelles et financières spécifiques
Le développement de ce segment ne va pas sans difficultés. Les plafonds de loyers sont révisés chaque année selon un indice de référence, ce qui limite la revalorisation des baux en période d’inflation élevée. Les marges de construction sont par ailleurs plus serrées que sur du logement libre, car les prix de vente aux investisseurs ou les valeurs locatives sont bornés par la réglementation.
Le financement de ces opérations repose souvent sur des montages hybrides. Les foncières mobilisent leurs fonds propres, mais aussi des prêts bancaires dédiés, parfois adossés à des garanties de l’État comme celles proposées par la Banque des Territoires. Certaines opérations intègrent des subventions locales, notamment dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, où le locatif intermédiaire sert d’outil de mixité sociale.
La sortie d’un programme intermédiaire est également plus contrainte qu’un actif de bureaux. La revente d’un immeuble de logements intermédiaires ne peut se faire qu’à des conditions encadrées, et le changement d’usage du bâti est soumis à autorisation préfectorale. Cette moindre liquidité pousse les foncières à conserver ces actifs en patrimoine sur le long terme, ce qui modifie leur modèle de création de valeur, historiquement tourné vers l’arbitrage et la rotation rapide des actifs.
Perspectives et limites du mouvement
L’ampleur de cette diversification reste à mesurer. Si plusieurs groupes ont annoncé des objectifs chiffrés, la part du locatif intermédiaire dans les patrimoines totaux demeure modeste au regard des actifs de bureaux ou de commerces. Les contraintes de rendement et de liquidité expliquent cette prudence, tout comme la concurrence des investisseurs institutionnels, tels que les assureurs, qui se positionnent sur le même segment.
Les zones géographiques concernées sont également limitées. Le locatif intermédiaire trouve son équilibre économique principalement dans les métropoles où la tension locative est avérée, comme l’Île-de-France, Lyon, Aix-Marseille ou Lille. Dans les villes moyennes, les plafonds de loyers sont souvent trop éloignés des prix de marché pour rendre les opérations viables, ce qui restreint le déploiement national du dispositif.
Le cadre réglementaire lui-même peut évoluer. Les plafonds de ressources et de loyers sont révisés périodiquement, et les avantages fiscaux font l’objet de débats lors des discussions budgétaires. Une modification de ces paramètres pourrait modifier l’attractivité du segment pour les foncières, qui suivent ces dossiers avec attention. À ce stade, la diversification engagée repose sur un équilibre entre rendement régulé, stabilité locative et contraintes administratives, dont la pérennité dépendra des choix publics à venir.
